Voorbeeld van een beheerovereenkomst

De woningcorporatie en de bewonersvereniging zijn in een gezamenlijk overleg een overeenkomst overeengekomen.

Artikel 1. DOEL

1.1 Deze overeenkomst heeft betrekking op het complex als genoemd in de considerans en beoogt alle zaken te regelen tussen de woningcorporatie en de bewonersvereniging die buiten de individuele huurovereenkomsten om geregeld moeten worden en die bewonersvereniging betreffen.

1.2 Deze overeenkomst is onverbrekelijk verbonden met de huurovereenkomsten tussen de woningcorporatie en de individuele huurders en daarmee bewoners/leden van de bewonersvereniging en zal dan ook als bijlage worden opgenomen bij de huurovereenkomsten met de individuele huurders.

Artikel 2. BEGRIPSOMSCHRIJVING

In deze overeenkomst wordt verstaan onder:

Huurovereenkomst de individuele overeenkomst die de woningcorporatie sluit met een bewoner binnen de bewonersvereniging als huurder van een 'woning' met de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden van de woningcorporatie.

Woning een woonruimte die wordt aangeduid met een huisnummer en letter (ook wel ‘het gehuurde’ en bestaande uit een aantal vlakken die zich bevinden in één cluster).

Huurder persoon die een huurovereenkomst heeft gesloten met de woningcorporatie betreffende een woning.

Cluster gebouw van twee verdiepingen met een oppervlakte van 490 m², onderverdeeld in 12 vlakken met bijbehorende zolder, tuin en berging.

Vlak een oppervlakte ter grootte van een/twaalfde cluster, ongeveer 40 m², waaruit een woning is opgebouwd.

Gemeenschappelijke ruimten ruimten in een cluster die niet behoren tot een woning.

Mutatie de situatie waarbij een huurder van buiten de bewonersvereniging een woning betrekt.

Verschuiving het verhuizen naar een andere woning binnen de bewonersvereniging of het uitbreiden van de oorspronkelijke ruimte tot meer dan het dubbele.

Wijziging het aanpassen van de oorspronkelijke ruimte tot minder dan het dubbele.

WWS woningwaarderingsstelsel waarmee de ‘maximaal redelijke huurprijs’ wordt vastgesteld op basis van het aantal WWS-punten dat aan het gehuurde kan worden toegekend, zie bijlage 1.

%WWS % van de maximaal redelijke huurprijs volgens het WWS.

Inkomenstoets De (laagste) inkomensgrens waar corporaties voor de toewijzing van sociale huurwoningen in het kader van de staatssteunregeling rekening mee moeten houden.

Inkomensgrens de woningcorporatie dient voor het aangaan van een huurovereenkomst het inkomen en de huishoudgrootte van een potentiële huurder te toetsen aan wettelijk bepaalde inkomensgrenzen. De (laagste) inkomensgrens waar corporaties voor de toewijzing van sociale huurwoningen in het kader van de staatssteunregeling rekening mee moeten houden.

Allonge een door huurders getekend overzicht (hier niet bijgevoegd) die aan bestaande en nieuwe huurovereenkomsten wordt gehecht waarop onder meer de huurprijzen en WWS-punten als gevolg van mutaties, verschuivingen en/of wijzigingen zijn vermeld.

Artikel 3. VERTEGENWOORDIGING

de bewonersvereniging wordt in haar contacten met de woningcorporatie enkel vertegenwoordigd door haar bestuur. de bewonersvereniging behartigt enkel haar belangen en niet die van individuele huurders.

Artikel 4. DE WOONRUIMTETOEWIJZINGSPROCEDURE

4.1 Indien een woning vrijkomt dan heeft de bewonersvereniging het recht om een potentiële huurder voor te dragen aan de woningcorporatie.

4.2 Indien tegen de voorgestelde huurder zwaarwegende argumenten bestaan, bijvoorbeeld omdat de huurder eerder ontruimd is vanuit een huurwoning (wegens huurachterstand, handelen in strijd met de Opiumwet), is de woningcorporatie gerechtigd de voordracht van de bewonersvereniging te weigeren. Hierbij zal de woningcorporatie schriftelijk een met redenen omklede argumentatie sturen aan het bestuur van de bewonersvereniging waarna overleg mogelijk is, indien de bewonersvereniging de argumentatie niet steekhoudend vindt.

4.3 de woningcorporatie zal, indien de huurder voldoet aan de inkomenstoets, de door de bewonersvereniging voorgedragen huurder een huurovereenkomst voor woonruimte met ‘algemene huurvoorwaarden woonruimte’ ter ondertekening aanbieden gebaseerd op het model zoals door de woningcorporatie op dat moment wordt gehanteerd. Een aanbieding als hier bedoeld dient te geschieden binnen twee weken na voordracht van de potentiële huurder door de bewonersvereniging aan de woningcorporatie. De potentiële huurder dient vervolgens binnen 14 dagen tot ondertekening en retournering aan de woningcorporatie over te gaan, bij gebreke waarvan de woningcorporatie de bewonersvereniging schriftelijk zal informeren dat geen overeenkomst tot stand is gekomen, zodat de bewonersvereniging in staat is een nieuwe voordracht te doen. E.e.a. met inachtneming van artikel 4.1 en artikel 4.5.

4.4 de bewonersvereniging kan de woningcorporatie verzoeken om een woning te verhuren aan een persoon met een inkomen boven de laagste inkomensgrens (€ 38.035 – prijspeil 2019). de woningcorporatie zal deze verzoeken vier keer per kalenderjaar honoreren. de woningcorporatie zal hiervoor gebruik maken van de marge die haar gegund is in de wet- en regelgeving.

4.5 Indien de bewonersvereniging binnen 5 maanden na de datum waarop de huurovereenkomst van de leeggekomen woonruimte eindigt geen nieuwe huurder heeft voorgedragen die alsdan een huurovereenkomst als hiervoor bedoeld met de woningcorporatie heeft gesloten, dan vervalt het recht van de bewonersvereniging om een nieuwe huurder voor te dragen. De toewijzing van de woningcorporatie behoeft dan geen goedkeuring van de bewonersvereniging noch van de huurders van het cluster, waarin de betreffende woonruimte is gelegen.

Artikel 5. VERGOEDING LEEGSTAND

Aangezien de bewonersvereniging het recht heeft om een huurder voor te dragen, zal de bewonersvereniging vanaf de dag dat een huurovereenkomst is geëindigd de huur hiervan aan de woningcorporatie betalen, met dien verstande dat over de eerste 15 dagen geen huurprijs verschuldigd is en vervolgens 100%. Dit tot het moment waarop ter zake alle vlakken waaruit het gehuurde bestond een nieuwe huurovereenkomst of een allonge is gesloten. Voor operationele afspraken zie bijlage 1.

Artikel 6. DE VERANDERINGSPROCEDURE VERDELING VLAKKEN

6.1 bij een mutatie, verschuiving of wijziging, kan de vlakverdeling onder de huurders binnen een cluster worden gewijzigd. Voor operationele afspraken zie bijlage 1, 2 en 3. Door de veranderde vlakverdeling wijzigt de omvang van het gehuurde en daarmee de huurprijs.

6.3 de bewonersvereniging zal de woningcorporatie van de veranderde vlakverdeling uiterlijk 30 dagen vóór de inwerkingtreding van deze wijzigingen schriftelijk in kennis stellen. de bewonersvereniging zal daarbij tekeningen verstrekken waarop de oorspronkelijke en nieuwe vlakverdeling duidelijk weergegeven is. Tevens zal de bewonersvereniging daarbij een allonge toevoegen met datumvermelding, herberekende WWS-punten en akkoordverklaringen van alle huurders van een cluster waarbinnen een verandering optreedt. Bij gebreke van één of meer ondertekeningen, worden de veranderingen geacht niet te zijn gerealiseerd en wordt de oude situatie gehandhaafd.

6.4 Bij een wijziging hecht de woningcorporatie een allonge aan de bestaande huurovereenkomsten, waarna deze onderdeel van de bestaande huurovereenkomsten uitmaken. De nieuwe tekeningen en WWS overzicht worden aan de allonge gehecht.

6.5 Bij een mutatie of een verschuiving sluit de woningcorporatie met de desbetreffende huurder een nieuwe huurovereenkomst met aangehecht de nieuwe tekeningen, WWS overzichten allonge.

Artikel 7. HUURPRIJS EN ADMINISTRATIEKOSTEN

7.1 de woningcorporatie bepaalt de huurprijs van de woningen voor individuele huurders en mag deze jaarlijks op 1 juli aanpassen volgens de daartoe geldende wet- en regelgeving.

7.2 In geval van een verandering in vlakverdeling als gevolg van mutatie, wijziging en/of verschuiving zal de huurprijs voor een huurder eveneens wijzigen:

• bij een wijziging blijft de totale huur van het cluster ongewijzigd. Er wordt een allonge ondertekend door alle bewoners van het betreffende cluster. Voornoemde inkomenstoets vindt niet plaats.
• bij een verschuiving wordt de nieuwe huurprijs voor de huurder die verschuift vastgesteld op hetzelfde percentage van WWS als de woning die de verschuivende huurder verlaat. Daarnaast vindt voornoemde inkomenstoets plaats. En leidt de verschuiving ltot een inkomenstoets en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.
• bij een mutatie heeft de woningcorporatie het recht om de huurprijs vast te stellen aan de hand van haar alsdan geldend huurprijsbeleid. Daarnaast vindt voornoemde inkomenstoets plaats en wordt er een huurovereenkomst afgesloten

7.3 Bij mutatie wordt voor de nieuwe huurder de streefhuur van de betreffende woning gehanteerd. a. Voor woningen 220 WWS-punten of minder geldt het volgende: De streefhuur van de woning is, conform het huurbeleid van de woningcorporatie, gelijk aan 80% van de maximale huur op basis van de woningwaarderingspunten van de woning, maar niet hoger dan de liberalisatiegrens. Indien het inkomen van de nieuwe huurder daartoe aanleiding geeft, i.r.t. het passend toewijzen, wordt de streefhuur afgetopt op de relevante aftoppingsgrens van de huurtoeslag. b. Voor woningen met meer dan 220 WWS-punten geldt het volgende: De streefhuur van de woning is, conform het huurbeleid van de woningcorporatie, gelijk aan 80% van de maximale huur op basis van de woningwaarderingspunten van de woning. Deze wordt niet afgetopt.

7.4 Bij een mutatie of verschuiving zijn huurder(s) conform huurprijsbeleid de woningcorporatie administratiekosten verschuldigd gegeven de werkzaamheden die verricht dienen te worden op grond van deze overeenkomst. Bij ondertekening van deze overeenkomst bedragen deze kosten € 75. Indien de bewonersvereniging de nieuwe huurder heeft voorgedragen, dan wordt 50% van de alsdan geldende administratiekosten bij huurder(s) in rekening gebracht.

Artikel 8. HUURVERHOGING

8.1 Bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli vormt het huurverhogingsbeleid van de woningcorporatie het uitgangspunt voor de huurverhoging van de de woningcorporatie-huurprijzen. De de woningcorporatie huren worden na huurverhoging niet afgetopt of naar beneden bijgesteld.

8.2 De woningcorporatie voert geen inkomensafhankelijk huurbeleid. Dat houdt in dat huurders met een hoger inkomen dan (€ 42.436 (prijspeil 2019) eenzelfde huurverhoging krijgen als huurders met een lager inkomen. Mocht de woningcorporatie op enig moment besluiten om wel inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen, dan treedt zij met de bewonersvereniging in overleg over de toepassing hiervan bij de bewonersvereniging. 8.3 Indien het inkomen van een huurder, die voordien geen recht had op huurtoeslag, structureel daalt naar een inkomen onder de toeslaggrens, en deze huurder inmiddels een huur heeft boven de liberalisatiegrens, dan wordt de huur van de betrokken huurder (op verzoek van de huurder) verlaagd naar de liberalisatiegrens, zodat deze huurtoeslag kan aanvragen.

Artikel 9. GEBRUIK VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN EN TUINEN

Het gebruik, de zeggenschap over en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en tuinen ligt volledig bij de bewonersvereniging. Voor onderhoud en vervanging komen partijen overeen dat hierbij dezelfde regels gelden als voor individuele huurders.

Artikel 10. OVERDRACHT VAN EIGENDOM VAN HET BEHEERDE

Partijen, respectievelijk hun opvolgers, zijn gehouden aan de afspraken zoals in deze overeenkomst vastgelegd.

Artikel 11. HERZIENING VAN DE OVEREENKOMST

Deze overeenkomst met twee bijlagen wordt zo spoedig mogelijk herzien indien deze strijdig is met huidige en/of nieuwe wet- en regelgeving. Uiterlijk binnen vijf jaar na ondertekening overleggen de partijen of verandering in omstandigheden een aanpassing van deze overeenkomst wenselijk maakt.

Artikel 12. EINDE VAN DE OVEREENKOMST

Deze overeenkomst eindigt:

• door ontbinding door de rechter
• met wederzijds goedvinden van partijen op een door hen te bepalen tijdstip
• door opheffing van de bewonersvereniging
• door beëindiging van alle huurovereenkomsten

Artikel 13. ONDERTEKENING

Hetgeen in de considerans staat vermeld, maakt onderdeel uit van deze overeenkomst. Met ondertekening van deze overeenkomst komen partijen uitdrukkelijk overeen dat voorgaande samenwerkingsovereenkomsten (met bijlagen) komen te vervallen. Vanaf datum ondertekening treedt deze overeenkomst in werking. Opgemaakt in tweevoud te *** op *** 2019

Bijlage 1 - Werkwijze verhuur

1. Bij huuropzegging informeert de woningcorporatie hierover de bewonersvereniging;
2. De bewonersvereniging selecteert kandidaat en voert bezichtigingen uit (ook na einddatum vertrekkende huurder);
3. De bewonersvereniging levert WWS, ingekleurde plattegrond en ondertekend voordrachtsformulier aan;
4. Indien WWS niet klopt (wegens bijvoorbeeld een wijziging van ruimten of een verouderde WWS in het systeem van de woningcorporatie) past de woningcorporatie deze aan in haar systeem;
5. De woningcorporatie voert intakegesprek uit met kandidaat;
6. Na goedkeuring informeert de woningcorporatie de bewonersvereniging;
7. de woningcorporatie voert oplevering en ondertekening uit;
8. de woningcorporatie voert geen mutatieonderhoud uit als men een wijziging van het gehuurde heeft aangebracht (bijvoorbeeld opdelen van woonruimte bij andere reeds bestaande woonruimte, het dichtmaken of juist openbreken van wanden is voor de bewonersvereniging))
9. Afdeling huuradministratie stelt, zo nodig, factuur op om leegstand in rekening te brengen bij de bewonersvereniging
10. Leegstand inleveren sleutels door huurder bij de woningcorporatie (1 set mag bij de bewonersvereniging achterblijven voor het uitvoeren van bezichtigingen).

Huren na huurverhoging per 1 juli

De woningvcorporatie levert totaaloverzicht aan van huurverhoging en WWS bij bewonersvereniging.

Bijlage 2 - Systematiek vaststellen huurprijzen

De huurprijs wordt bij ondertekening van de overeenkomst berekend volgens de systematiek van het alsdan geldende Woningwaarderingsstelsel. Daarbij gelden de volgende opmerkingen:

1. Alle Zelf Aangebrachte Voorzieningen (zoals verwarmingen en dakramen) worden niet meegerekend in de puntenberekening. CWL zal hiervoor een overzicht bijhouden van alle ZAV.
2. Alle kamers op de tweede verdieping worden beschouwd als woonvertrek en niet als zolder aangezien (bijna) al deze kamers bereikbaar zijn met vaste trap, én voorzien zijn van raam, én het dak is beschot, én het grootste gedeelte van het bruikbare oppervlak een hoogte van minimaal 2,1 meter heeft.
3. Alle buitenruimten worden gezien als gemeenschappelijke buitenruimten.
4. Aan de 'woonomgeving' wordt tweeëntwintig (22) punten toegekend.